Rechter bepaalt verdeelsleutel beveiligingskosten voor gedeelde toegangspoort Sint Maarten — OGEAM:2026:53

Twee woonverenigingen op Sint Maarten, Point Pirouette en Vista Verde, delen al jaren dezelfde toegangspoort met beveiligingsdienst. Al sinds 2008 betalen ze de kosten daarvan naar rato van het aantal woningen. Die samenwerking verliep jarenlang redelijk soepel, maar in 2024 liep het spaak: Vista Verde stopte met betalen en stelde dat de afspraken niet meer klopten.

Vista Verde vond dat zij een veel kleiner deel zou moeten betalen dan de afgesproken 34%. De vereniging bracht in dat zij slechts een fractie van het grondoppervlak inneemt en — later bijgesteld — dat de woningen van Point Pirouette veel meer slaapkamers hebben. Daarmee, zo redeneerde Vista Verde, zou haar aandeel hooguit 14% moeten zijn. Ook voerde zij aan dat de eerdere kostenverdeling overeenkomsten inmiddels beëindigd waren door een vaststellingsovereenkomst die in januari 2025 werd gesloten na een eerder kort geding over toegang tot de poort.

Het gerecht geeft Vista Verde op dat laatste punt gelijk: de oude overeenkomsten uit 2008 en 2022 zijn inderdaad niet meer van kracht. Daarmee valt de primaire eis van Point Pirouette — nakoming van die eerdere afspraken — af. Maar dat betekent niet dat er helemaal opnieuw begonnen moet worden. De rechter oordeelt dat Vista Verde onvoldoende heeft onderbouwd waarom de oude verdeelsleutel niet langer redelijk zou zijn.

De argumenten van Vista Verde overtuigen de rechter niet. Het aantal slaapkamers zegt weinig over hoeveel mensen er daadwerkelijk gebruikmaken van de toegangspoort. De woningen van Point Pirouette zijn weliswaar groter en luxer, maar worden lang niet altijd bewoond — het gaat vaak om vakantieverblijven die maar een deel van het jaar bezet zijn. Wie meer slaapkamers heeft, gebruikt de poort niet automatisch vaker.

De rechter kiest voor een objectief criterium: het aantal woonunits. Vista Verde heeft 32 woningen, Point Pirouette 63. Dat levert een verhouding op van 32 op 95, wat neerkomt op afgerond 34% voor Vista Verde — precies wat er altijd al was afgesproken. In het hoogseizoen gebruikt Point Pirouette de poort waarschijnlijk relatief vaker, maar in het laagseizoen is dat omgekeerd. Het aantal units middelt dat uit.

Het verzoek van Vista Verde om een deskundige te benoemen die de kostenverdeling nader zou onderzoeken, wijst de rechter af. Zo'n deskundige zou normaal gesproken kijken naar vierkante meters bij VvE-bijdragen, maar het gaat hier uitsluitend om de kosten van de beveiligingsdienst bij de toegangspoort — en die zijn voor iedereen gelijk, ongeacht de grootte van de woning.

Vista Verde wordt veroordeeld om vanaf 1 januari 2025 maandelijks 34% van de totale beveiligingskosten te betalen. Eventuele tekorten ten opzichte van wat Vista Verde al heeft betaald, moeten worden bijgelegd op basis van die sleutel, vermeerderd met wettelijke rente bij te late betaling. Vista Verde moet ook de proceskosten dragen.