VvE wint grotendeels zaak tegen eigenaar die servicekosten weigert te betalen — OGEAM:2026:54

De vereniging van eigenaars van Acqua Residence op Beacon Hill, Sint Maarten, heeft jarenlang geprobeerd achterstallige servicekosten te innen bij een van haar leden. Die appartementseigenaar betaalde al jaren niet mee aan het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en weigerde ook gehoor te geven aan een eerder rechterlijk vonnis uit 2023 dat hem daartoe verplichtte.

In de nieuwe procedure vorderde de VvE in totaal ruim 44.000 Amerikaanse dollar aan achterstallige bijdragen, plus nog eens ruim 6.500 dollar voor verzekeringspremies, buitengerechtelijke incassokosten en rente. De gedaagde eigenaar voerde diverse verweren: hij betwistte of de VvE wel bevoegd was te procederen zonder toestemming van de ledenvergadering, hij stelde dat zijn verplichtingen onvoldoende duidelijk waren in de koopakte, en hij wees op fouten in de berekening van zijn aandeel in de kosten.

Het gerecht verwierp het bevoegdheidsverweer: de gedaagde erkende zelf ter zitting dat dit verweer voldoende was weersproken. Inhoudelijk gaf het gerecht de eigenaar echter op een belangrijk punt gelijk. In de facturen waren de zogenoemde verdeelsleutels — de percentages waarmee bepaald wordt welk deel van de gezamenlijke kosten elke eigenaar bijdraagt — aantoonbaar onjuist toegepast. Zowel voor de servicebijdragen als voor de verzekeringspremies week het gehanteerde percentage af van wat de splitsingsakte voorschrijft. De VvE kon dit tijdens de zitting niet verklaren. Het gerecht berekende het toewijsbare bedrag daarom zelf en rondde dit af op 40.000 dollar.

De vordering voor de verzekeringsbijdrage van 6.562 dollar werd apart afgewezen, omdat de VvE niet had uitgelegd waarom dit bedrag bovenop het al gevorderde totaalbedrag verschuldigd zou zijn. Ook de buitengerechtelijke incassokosten werden niet toegekend, omdat niet was aangetoond dat er daadwerkelijk substantiële werkzaamheden waren verricht om de schuld buiten de rechtbank te incasseren. De vordering voor toekomstige bijdragen — kosten die de eigenaar in 2026 nog zou moeten betalen — werd eveneens afgewezen, omdat die bedragen op het moment van de uitspraak nog niet opeisbaar waren.

Een apart twistpunt betrof het conservatoire beslag dat de VvE voorafgaand aan de procedure had laten leggen op het appartement van de eigenaar. Het gerecht oordeelde dat dit beslag ten onrechte was gelegd. De VvE beschikte immers al over een executoriale titel uit 2023 waarmee zij het appartement had kunnen uitwinnen, zonder een nieuw beslag nodig te hebben. Bovendien had de VvE bij het beslagverzoek niet vermeld dat zij eerder al beslag had gelegd — een schending van de procesregelgeving. Ook de reden die de VvE opgaf voor het beslag — de vrees dat de eigenaar zijn appartement zou verkopen — werd door de VvE in de procedure zelf ondergraven, omdat zij aantoonde dat de eigenaar het appartement nog steeds verhuurde en er dus geen sprake was van dreigende vervreemding.

De proceskosten werden om al deze redenen geminimaliseerd: de VvE draagt de kosten van de beslaglegging zelf en de overige proceskosten worden gecompenseerd.

Het gerecht veroordeelde de eigenaar tot betaling van 40.000 dollar aan de VvE, te vermeerderen met de overeengekomen rente, maar wees de vorderingen voor verzekering, buitengerechtelijke kosten en toekomstige bijdragen af.