Gemeente Eindhoven mag woonbootbewoner uit Afwateringskanaal zetten — RBOBR:2026:2009

huurrecht / opzegging ligplaats woonboot / planologisch beleid industrieterrein

Eiser / verzoeker

Gemeente Eindhoven

Verweerder / gedaagde

Woonbootbewoner (gedaagde)

De kantonrechter verklaart de huuropzegging rechtsgeldig en veroordeelt de bewoner de ligplaats uiterlijk 1 juli 2028 te ontruimen op straffe van een dwangsom van €500 per dag met een maximum van €50.000; de tegenvordering wordt afgewezen.

Huur van een ligplaats voor een woonboot betreft huur van onroerende zaak (water), niet van woonruimte, zodat huurbescherming voor woonruimte niet van toepassing is
De opzegging met zes maanden termijn conform de huurovereenkomst is rechtsgeldig; de gemeente heeft een zwaarwegend planologisch belang nu de Afdeling bestuursrechtspraak het bestemmingsplan onherroepelijk heeft verklaard
De compensatieregeling 'Scenario 3+' is niet onrechtmatig; de gemeente is niet gehouden hogere compensatie te bieden dan zij heeft aangeboden
De bewoner moet de ligplaats uiterlijk 1 juli 2028 ontruimen op straffe van een dwangsom van €500 per dag met een maximum van €50.000
De reconventionele vordering van de bewoner — gericht op onrechtmatigverklaring van de opzegging en hogere compensatie — wordt volledig afgewezen

Samenvatting

In het Afwateringskanaal in Eindhoven, een uitloper van het Beatrixkanaal aan de rand van industrieterrein De Hurk, lagen jarenlang tien woonboten op gehuurde ligplaatsen. De gemeente Eindhoven wilde daar al sinds 2012 een einde aan maken. Het industrieterrein is het enige plek in de stad waar zware industrie is toegestaan, en de aanwezigheid van woonboten zou bedrijven in hun bedrijfsvoering kunnen beperken. Bovendien oordeelden onderzoekers dat er ter plaatse geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, zeker niet als bedrijven alle planologische ruimte benutten die het bestemmingsplan hen biedt.

Na een lang juridisch traject — inclusief twee procedures bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State — werd het bestemmingsplan definitief. De Raad van State verklaarde in mei 2023 het beroep van de woonbootbewoners ongegrond en bevestigde dat de gemeente de ligplaatsen planologisch mocht verbieden. De gemeente zegde vervolgens in december 2023 alle huurovereenkomsten op per 1 juli 2024, met aankondiging van ontruiming per 1 juli 2028. Vanaf 1 januari 2024 mogen de bewoners gratis blijven liggen terwijl zij op zoek gaan naar alternatieve woonruimte of een andere ligplaats.

Negen van de tien bewoners bereikten een regeling met de gemeente. Eén bewoner, aangeduid als gedaagde, weigerde in te stemmen en bestreed zowel de huuropzegging als de compensatieregeling — het zogenoemde 'Scenario 3+' — die de gemeenteraad had vastgesteld als kader voor een financiële tegemoetkomingsregeling. De bewoner stelde in een tegenvordering dat de opzegging onrechtmatig was en dat recht bestond op hogere compensatie.

De kantonrechter volgde de gemeente op alle punten. De huurovereenkomst voor een ligplaats valt niet onder de huurbescherming die geldt voor woonruimte. Het gaat hier om huur van een stuk water, niet van een woning. De opzegging met zes maanden termijn — conform de contractuele afspraken — was dan ook rechtsgeldig. Bovendien heeft de gemeente een zwaarwegend planologisch belang: het bestemmingsplan verbiedt woonboten op deze locatie, de Raad van State heeft dat bevestigd, en de gemeente heeft genoeg tijd gegeven om alternatieve huisvesting te vinden.

De bewoner voerde ook aan dat de compensatie te laag was en dat de gemeente misbruik maakte van haar positie als verhuurder én als overheid. De rechter verwierp dat betoog. De gemeente heeft jarenlang geprobeerd tot overeenstemming te komen, biedt gratis gebruik aan tot de ontruiming in 2028 en stelt financiële compensatie beschikbaar. Dat de bewoner die compensatie onvoldoende vindt, maakt de opzegging niet onrechtmatig.

De kantonrechter wees de vorderingen van de gemeente toe en verklaarde voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. De bewoner moet de ligplaats uiterlijk op 1 juli 2028 ontruimen en verlaten, op straffe van een dwangsom van €500 per dag met een maximum van €50.000. De tegenvordering van de bewoner werd volledig afgewezen. De bewoner werd veroordeeld in de proceskosten.