WOZ-waarde Vughtse woning van €990.000 blijft in stand — RBOBR:2026:2074

Een vrouw uit Vught verzette zich tegen de WOZ-waarde van haar vrijstaande woning, die door de gemeente was vastgesteld op €990.000 voor het belastingjaar 2025. Ze stapte naar de rechter nadat haar bezwaar was afgewezen, en voerde meerdere argumenten aan waarom de waarde te hoog zou zijn.

Een van haar klachten betrof de oppervlakte van de woning. In de oorspronkelijke beschikking stond 186 vierkante meter vermeld, maar dat bleek onjuist. De heffingsambtenaar erkende de fout en corrigeerde dit naar 175 vierkante meter — 151 m² voor de hoofdbouw en 24 m² voor de aanbouw. De vrouw betoogde dat deze correctie logischerwijs ook tot een lagere WOZ-waarde zou moeten leiden. De rechtbank volgde dit argument niet. Uit het taxatierapport bleek namelijk dat ook met de juiste oppervlaktematen de vastgestelde waarde niet te hoog was.

Een tweede punt van discussie was de zogenoemde uitstraling van de woning. In het computersysteem van de gemeente stond de uitstraling ten onrechte als 'slecht' geregistreerd, terwijl 'gemiddeld' van toepassing zou zijn. Opvallend genoeg werkte deze fout in het voordeel van de vrouw: omdat de heffingsambtenaar na bezwaar een waardebeschikking niet in het nadeel van de bezwaarmaker mag wijzigen, bleef de WOZ-waarde ondanks de correctie op €990.000 staan. De taxateur hield bij de onderbouwing in beroep wél rekening met de juiste uitstraling. De rechtbank berekende dat de woning op basis van de vergelijkingsmethode zelfs op meer dan €1.082.000 had kunnen worden gewaardeerd — ruim boven de vastgestelde waarde.

De vrouw had ook kritiek op de trage en onzorgvuldige werkwijze van de heffingsambtenaar tijdens de procedure. De gemeente had meerdere termijnen overschreden: zo werden de zaakstukken pas in oktober 2025 ingediend, terwijl de rechtbank al in augustus had gevraagd deze voor 3 september aan te leveren. Het verweerschrift volgde in december, tien dagen na de gestelde deadline. De rechtbank erkende dat dit niet netjes was en dat het de gemeente had gesierd om uitleg te geven over de vertragingen — zeker nadat de vrouw had aangegeven dit als een probleem te ervaren. Toch leidde dit niet tot het buiten beschouwing laten van de stukken, omdat de vrouw er inhoudelijk niet door was benadeeld: ze had de meeste stukken al in haar bezit en kreeg de gelegenheid om op het verweerschrift te reageren.

De rechtbank concludeerde dat de gemeente voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde van €990.000 niet te hoog was vastgesteld. Het beroep werd ongegrond verklaard en de vrouw krijgt het griffierecht niet terug.